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福州想买二手房的人注意!银行对二手房贷款的审核制度发生变化
发布时间:2019/12/6 14:37:05 关注
福州想买二手房的人注意!银行对二手房贷款的审核制度发生变化

1月3号,记者走访福州各大银行网点发现,从1月起,工行、光大、民生、招行等银行开始执行新的银行贷款审核机制,即:在办理个人住房贷款业务时,以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数,确定贷款额度。

昨日,福州光大银行一工作人员向记者介绍:

去年12月底,我们已经赶着帮客户办理此前申请的二手房按揭贷款。

如果现在来办理二手房按揭的,网签价必须要与评估价一致。如果网签价与评估价不一致,则按照两个价格中低者贷款。

“现在办理贷款我们要对比网签价与评估价。”民生银行一网点工作人士坦言道。此外,工行、建行、招行等银行工作人员也给出了类似的回复。

据知情人士表示,去年,住房城乡建设部、人民银行、银监会曾联合下发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》,要求各地应建立信息互通查询机制,银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时,要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数,确定贷款额度。

据悉,二手房买卖过程中,一般会涉及三种价格:

一是网签价,此前购房者一般会以区域指导价,也就是最低申报价来备案,此价格影响的是购房者所缴纳的契税;

二是评估价,指房产评估公司给出的房产评估价,购房者用此价格向银行申请贷款,此价格影响的是购房者从银行那里拿到的贷款金额;

三是成交价,指购房者实际支付给卖方的房价,即,购房最后成交的价格。一般而言,申报价远低于实际成交价,而评估价一般为实际成交价的七成。

之前,购房者可以用最低申报价到房产交易中心递交纳税申请,同时,又可以用评估价到银行递交贷款申请。这里的申报价和评估价可以是两个差距很大的价格。但是,执行新的审核机制后,通过商业按揭方式的申报价将不得低于银行贷款的税后评估。

经过这些变化,需要向银行贷款的购房者到底要“多”缴多少契税?

记者算了一笔账,以个人购买鼓楼区80㎡的普通住宅为例(假设该套住房是家庭唯一住房,且满5年,实际成交价是3.6万元/㎡,评估价约为2.5万元/㎡,申报价约为6000元/㎡),

新政前,其应纳契税的算法是:80㎡×6000元/㎡(申报价)×1%=4800元;

新政后,其应纳契税的算法则是:80㎡×25000元/㎡(评估价)×0.93×1%=18600元。

通过对比,新政前和新政后,仅仅是契税这一项,购房者就要多交13800元。

此外,记者了解到,目前,不同银行有不同的规定。比如,建行还可以允许贷款人贷30年,但光大银行只接受贷20年。至于贷款总额,工行、招行等银行基本是按评估价的七成执行。

此外,有些银行还增加了一个核对申报价与评估价是否一致的过程。如果两者价格不一致,还需要一个比价放款的过程。


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