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北京阴阳合同罩不住二手房交易了
发布时间:2019/12/6 14:36:33 关注
北京阴阳合同罩不住二手房交易了

进入新年,针对楼市的调控依旧严厉。去年12月21日,北京住建委在网站上挂出了《关于〈北京市存量房屋买卖合同〉及相关经纪服务合同示范文本公开征求意见的通知》(以下简称通知),并有望在今年正式执行。

这个通知的厉害之处在于:修订后的买卖合同将自行成交版和经纪成交版合二为一,并明确房屋成交价格将按照实际成交价格来进行网签及纳税,房屋的成交网签价格将把以往的房屋价格和装修价格合并在一起。因此如果开始执行新通知,就意味着“阴阳合同”这一潜规则将退出历史舞台,北京二手房网签价格将大幅度提高,同时个人需要缴纳的个税及增值税也会大幅度提高。

正因为如此,除非满五年且唯一的二手房受影响较小外,其余二手房交易都可能面临明显上调的税费。一旦新政策开始实施,北京二手房市场将发生翻天覆地的变化。甚至有中介声称这个政策如果原样通过执行,将是一场地震,去年初所有政策的叠加都没有这个狠。


短期倒卖房产将面临巨额税费

那么,这个新《通知》到底是如何规定的,能有这么大魔力,对买卖双方都产生了影响。事实上,北京二手房交易中一直有个不成文的潜规则。在达成交易时会出现两个合同,其中一个是买卖双方达成的存量房屋买卖合同,这个合同里有两个价格,一个是房屋成交价格,一个是家电家具装修的价格。这两个价格加起来就是房屋的实际成交价格。而另一个合同是在住建委的存量房交易服务平台录入的存量房买卖合同,第二个合同的房屋成交价格是刨除了家电、家具、装饰的价格的合同,合同显示的成交金额远低于实际成交金额,能达到规避税费的作用,这也就是我们通常说的网签合同。

而网签合同就是二手房交易中缴纳税费的参照,因此如果一旦执行新《通知》,就意味着房屋的成交网签价格将把以往的房屋价格和装修价格合并在一起,北京二手房网签价格将大幅度提高,同时需要缴纳的个税及增值税也会大幅度提高。

由于新《通知》涉及中介自身的利益,因此接受采访的多位中介公司人员都坚持不愿透露姓名。其中一位某中介公司总部人员向北青报记者透露,阴阳合同一直是二手房交易的灰色地带,这次北京的楼市调控基调就是将不正规的正规化,所以阴阳合同被砍是很可能由征求意见变为实际落实的。一旦《通知》落实,主要有两个影响,第一,原来不包含装修价格的二手房房价,符合普通住宅的价格要求,而随着网签价的提高,很可都变成了非普通住宅,增值税将难以避免。第二,随着网签价的大幅度提高,只要不是满五年且唯一的房源,个税也将会成为市场最大的障碍。

该业内人士透露,保守估算,预计执行前后,购置二手房需要缴纳的税费可能将相差5-10倍左右。

由于税费很可能发生变化,有大型中介公司已经停止了为购房人做预算税费。像链家网近期就悄然下架了税费精算的服务。据了解,税费精算曾是链家为了吸引购房人做的承诺:在交易双方签约后缴税前,依据客观条件为其计算税费,并出具《税费清单》。北京链家地产承诺,在计税条件不变的情况下,交易双方最终向税务机关缴纳的税费与《税费清单》所载相比,正负误差不超过百分之五;否则,北京链家地产将全额赔付超过百分之五部分的税费。

这原本是链家服务的一项保障措施,但链家门店经纪人向记者证实,由于计税条件可能发生改变,链家已经暂时停止了这项服务。

如果把政策的影响数字化,可以通过一个极端的例子来标明新政策落实前后的影响。假设一套不满两年的二手房再交易时,税费支出变化最明显。如果这套五环内二手房原值300万元,目前出售价格为600万元,按照以往的阴阳合同的方式,网签价不会超过468万元,因为这是关于五环内普通住宅和非普通住宅的认定标准线。但新政策落实后,网签价不再能人为做低,必须是600万元。我们假设卖家不满两年,买家为首套,房屋面积小于90平方米,那么税费的影响如下:网签价468万元的话,契税为468 1%=4.68万元;个人所得税为(600-468) 20%=26.4万元;增值税则是468 5.6%=26.2万元,税费合计52万元左右。

如果网签价按照真实签约的600万元计算:契税为600 1%=6万元,个人所得税为(600-300) 20%=60万元,增值税则为600 5.6%=33.6万元,税费合计99.6万元左右。两者相差近48万元。

不难发现,一套短期内反复买卖的二手房,在新《通知》执行前后,需要缴纳的税费与之前完全可以称得上天差地别,而这种高税收也将导致更多二手房放弃短期炒作,满五年后再上市交易将成为唯一可行的出路。

据一位不愿透露姓名的中介人士透露,提高二手房网签价格,除了规范二手房交易以外,本质上还是打击短期炒房的行为,也是对房住不炒的正面回应。如果一套二手房不满五年且不是唯一住宅,再交易时无疑税费将大幅提升。此次新版二手房合同的更新,最大的税点依然是个税,只有满五年且唯一的房源才能免征个税。即便是改善需求,五年后出售才可以有效降低个税征缴额度,否则买家将会承担较之以前高出数倍的税费。


业内建议提高普通住宅认定标准

虽然针对二手房的新《通知》本意是禁止短期炒房,但在二手房交易中,普通住宅和非普通住宅关于印花税和增值税的缴纳比例是不同的。很多阴阳合同的本意是为了做低网签价格,除了少缴纳个税以外,还可以让房产以普通住宅的身份少缴增值税。一旦阴阳合同被禁止,相当多的二手房将“被豪宅化”。

据记者了解,目前北京执行的普通住宅标准是2014年9月30日公布,2014年10月8日起正式实施的。全市住房平均交易价格按照2013年度的单价每建筑平方米2.2万元、套总价260万元确定。区域调整系数为五环内1.5,五至六环之间1.2,六环以外0.9。

依据此通知,北京普通住宅标准,除建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下两条硬性标准外,价格红线设置在了五环内为单价低于39600元/平方米、总价低于468万元;五环到六环为单价低于31680元/平方米、总价低于374.4万元;六环外为单价低于23760元/平方米、总价低于280.8万元。

自此之后,普通住宅标准再未调整过。而三年半后的今天,随着房价的提升,北京住宅的平均交易单价已经从22000元提升到了38433元/平方米(地产营销人数据,仅供参考)。这就导致能够享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重已经严重缩减。另外,由于评估价也会参考普通住宅标准,评估价直接关系到贷款额度,因此较低的普通住宅标准也会导致贷款较少,首付更多。

“我建议调控应该以组合拳出击,比如提高区域指导价,如果执行原有的区域指导价再加上禁止阴阳合同,就形成了对购房人两头堵的态势,缺乏公平性。”一位业内人士透露,这也会逼着中介和购房人找政策漏洞,政策的执行效果反而有可能打折扣。

因此,业内人士建议,严禁阴阳合同,打击短期炒房的同时,应该适当调整区域指导价,既能体现交易公平,也能有效防止钻政策漏洞等情况的发生。


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