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超然|深圳,社会主义先行示范区,房价会涨吗?
发布时间:2019/10/31 14:23:39 关注
超然|深圳,社会主义先行示范区,房价会涨吗?

深圳再被中央重磅利好政策加持,作为国家的示范窗口,未来的房价如何?



1

商品房价格不可能低,只会越来越高。


深圳常住人口1300万,管辖面积2000平方公里,广州常住人口1400万,管辖面积7400平方公里;北京常住人口2100万,管辖面积16400平方公里。深圳的人口密度无疑是全国最高的,也是一线城市当中最高的。一个这么有钱,这么多人,这么少地的城市,房价高的自然的。加上加持的政策,每年近60万的新增人口,房价再上一层楼也完全不用惊讶。


在这里需要重点科普一下。很多人错误地认为:新加坡同样经济发达,但房价并不高,我们应该学习。但实际上新加坡的商品房房价也是全球前列的。新加坡便宜的叫“组屋”相当于我们的经济适用房,这是只针对本地人才能购买的房子。


且不论深圳的保障性住房系统最终会建设成什么样,就商品房市场而言,我很有信心,价格一定维持世界前列,而且以中国的人口和经济在深圳的密度看,排个一二位也完全不奇怪。

2

保障房系统是唯一出路,但新加坡不是样板。


高房价影响居民幸福感,影响人才吸引,影响产业进入,这些是全球任何一个大城市都需要面对的头疼的问题。而且在一定程度上,所有有类似问题的大城市,其最终都解决得并不十分令人满意。深圳早已注意到这点,前两年就已经喊出“二次房改”的计划,希望通过大力发展安居房、人才住房、公租房解决居住矛盾。这里不展开讨论,我的看法是,建立完善的保障性住房体系是中国所有特大型城市的唯一出路。但深圳目前的计划,60%的非产权居住产品并,没有相应的增量土地进行专门供应,只能挤占原有的土地供应资源,所以总量上不去,商品房供应是更加稀少,所以基本可以预期深圳未来的居住压力依然会很大。而由于商品房供应用地减少,所以商品房价格还会继续提高。至于这个二次房改结果,只能拭目以待。



3

二次房改的前途不可预测


其实香港和新加坡都有自己的保障性住房系统,只不过新加坡供应量大,香港供应得少,这和城市管理者是否强势有很大关系。香港市场强于政府,所以在这方面没有家长制的新加坡做得好。


内地也是家长制,所以这个问题倒不用担心政府魄力的问题,更不用担心资金问题。只不过深圳的二次房改有2成人才住房,2成公租房,这与新加坡的带产权的“组屋”有较大的差别。约40%的没有属于自己名下产权的物业,这对被保障群体是否能有终极的吸引力?70平以下的安居房,90平以下的人才住房,和新加坡组屋明显更大的套均面积比,是否也能有终极的吸引力?以上不是质疑,也不是否定,只是想说明深圳的二次房改有很多的变数。

4

不动产投资,未必只瞄准深圳


深圳的经济与城市建设继续快速发展是毫无疑问的,深圳的商品房价格很难控制不涨也是确定的,但深圳房产投资的门槛并不是所有人都能够得着的。所以,做人做事格局要足够高,眼界也要足够宽。

且深圳建设先行示范区,房价要涨?不,“房住不炒”不是说说而已

新政对深圳楼市有刺激作用,但地方政府对房地产依赖程度低,有能力实施“房住不炒”政策。


各个城市受制于土地财政的原因,一直是楼市主要操盘手,但是深圳地方政府经济实力强劲,无需依靠土地财政。

在四大一线城市中,深圳对房地产的依赖程度是最低的,2018年土地财政依赖度只有12.7%,位于各个城市的末位。这是深圳能贯彻实施楼市调控“房住不炒”的底气。


2018年时候,深圳出台房改新政,要求未来的新增住房里面,政策性住房占到主导,大约占到总供应的60%,商品住房只占40%。随着这个措施实施,必然对房地产市场产生重大影响。


因此,虽然新政对深圳楼市会起到刺激作用,但地方政府不会坐视不理,会继续贯彻“房住不炒”的政策。对此你怎么看?

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