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政策解读|10月8日起,个人住房贷款利率调整!利率降了还是升了?
发布时间:2019/10/31 14:23:10 关注
政策解读|10月8日起,个人住房贷款利率调整!利率降了还是升了?

最近这几天,要说楼市中最受关注的新闻,莫过于“8月25日,央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率,10月8日起施行!”和“多地集中上调房贷利率”。


8月25日 中国人民银行发布

《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》:


(公告原文)



公告称:10月8日起调整商业性个人住房贷款利率,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。


什么意思?怎么加点?涨了还是降了?看完政策原文之后很多人表示,依然很蒙圈(包括小编在内)。


下面一起看看专家怎么解读?

此前的8月17日,央行宣布全面改革中国的利率制度,推出了“贷款市场报价利率(LPR)”。这意味,房贷利率看央行公布的“贷款基准利率”的时代终结了,以后新增贷款都要看LPR。

LPR是什么?


简单来说以前银行的房贷利率都是参照央行的基准利率,然后再上浮或下浮。而现在,房贷利率的参照物不再是基准利率了,而是市场的报价利率,也就是LPR!而这个报价利率是每个月都会变化一次!LPR不是央行宣布的,是央行授权“全国银行间同业拆借中心”负责统计、公布。由18家银行报价,报出各自的1年期和5年以上期贷款利率,然后由“全国银行间同业拆借中心”剔除最低价、最高价,算出的平均价。


上图:LPR利率18家报价行名单,后面8家是最新增加的


其他银行在发放贷款的时候,都要参照LPR利率,然后加上自己的“资金成本”、“风险成本”、“利润”等因素,也就是所谓的“加点”。所以,以后各家银行的贷款利率都不会完全一样,但LPR利率是其坐标。


其中5年以上期的LPR利率,就是普通房贷利率的坐标。



央行的公告宣布,从2019年10月8日开始,各家银行发放房贷的时候,都要参照LPR最新利率来执行,最新的5年以上期限利率是4.85%,比此前的央行存贷款基准利率4.90%低了5个基点。


从10月8日开始,各家银行在发放房贷的时候,都要参照最近一个月的5年期LPR,然后加上自己的“点数”。这个“加点”,在整个贷款合同执行期内,是不变的。


按照市场表现来看,房贷利率和楼市行情呈“负向强关联”:房贷利率上调,成交量下滑,房价下跌;房贷利率下调,成交量上升,房价上涨 。


也就是说,房贷利率上调,抑制了购房需求。


房贷利率政策为何会调整?


央行为了解决“融资贵”难题,最近搞了新的贷款市场报价利率(LPR),推动降低贷款实际利率。央行改革完善LPR形成机制后,个人住房贷款定价基准也需从以前采用贷款基准利率的方式转换为LPR!


房贷利率会如何定价?


之前,房贷利率定价是采取基准利率上下浮动的方式。


2015年10月24日至今,房贷的贷款基准利率是:一至五年(含五年)期限的为4.75%,五年以上期限的为4.90%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上,4.90%成为民众所熟悉的买房贷款基准利率。


未来,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。


如最近一个月(8月20日)的5年期以上LPR为4.85%,如果银行给你的房贷利率是5.44%,那就是加了59基点,在LPR的基准上浮12%


未来房贷利率会有折扣价?


2013年7月20日起,央行取消了金融机构贷款利率0.7倍的下限,但个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。


这就是为什么以前我们会听到“房贷利率可打7折”,只不过随着楼市调控政策和信贷政策的变化,近年一般首套房贷利率不低于基准利率的9折。


按新的定价方式,以后就不会有房贷利率可打折的现象了。


根据新政,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

调整后的最低利率是提高还是下降了?


根据上述规则,按最近一个月(8月20日)LPR计算,10月8日后新发放的住房个贷,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。


融360大数据研究院分析师表示,此前按照显性或者隐形规定,一般首套房贷利率不低于基准利率的9折,二套房一般不低于基准利率的1.1倍,由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。


“简单对比这两组数值,可发现首套房贷最低利率将由4.41%上升到4.85%,二套房贷最低利率贷将由5.39%上升为5.45%。”


房贷利率究竟是下降还是上升?


目前大部分银行执行的实际利率是首套房贷基准上浮10%-20%,二套房贷上浮20%-30%。


融360大数据研究院统计并监测的35个城市房贷市场数据显示,2019年7月,全国首套房贷款平均利率为5.44%,二套房贷款平均利率为5.76%。高于现行房贷基准利率4.9%,也高于即将实施的利率下限。


中原地产首席分析师张大伟也表示,新机制下,存量和增加房贷利率都基本没有变化。目前看大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳,有轻微波动,但主流是平稳。


从房贷利率市场未来走势看,李万赋表示,“预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。”


易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,从下半年的情况看,考虑到楼市政策依然从紧,实际上具体的房贷利率只会上调,而不会下调。从数据上看,全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。


如果你觉得这个数据没有那么直观的话那么你可以这么认为:首套房贷利率从原来基准利率的4.9%上调到1.1倍的5.39%如果你的房贷按100万元贷款、25年期计算的话那么你每月的月供就从5787.8元增加到6075.4元!

哪些人买房的利息会增加?


首套房商贷利率在目前基准利率下本来可享受打折的潜在买房人。


据融360大数据研究院数据,在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少,7月份只有上海的首套利率为4.84%,低于4.85%。35城的平均首套利率为5.44%,显著高于4.85%。


首套房贷利率有折扣地区的一些潜在购房人的利率将上升,如上海;而利率原有上浮较大的地区,利率很有可能不变,如苏州。7月份苏州首套房贷利率为6.03%,为全国房贷利率水平最高的城市。


如果10月8日之后的LPR大致维持目前的水准,那么理论上来讲,最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升。


在还贷中的房贷利率会调整吗?


央行明确,个人住房贷款利率调整主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。


早就贷款买房的人,每个月还贷的金额还是按以前确定的方式去还,无需更改。


刚签合同,还未放贷款会受影响?


2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

可跟银行商量改房贷利率吗?


根据新政,未来借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期,重定价周期最短为1年,最长为合同期限。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。


也就是说,因为LPR是每个月更新一次,如果一年后LPR比上一年的低,只要你之前有约定,就可按更低利率去还贷;反之如果利率上升你也得承担利息增加的压力!


每个人的商业房贷利率会不一样吗?


按照“因城施策”原则,在国家统一的信贷政策基础上(首套房利率不得低于相应期限LPR;二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点),以后各省份可根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。


同时根据各省级的加点下限,银行可结合经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。


也就是说,如果你的资质,包括个人信用、经济收入、负债率、抵押物资质等不是那么好贷款利率就会比一般人的高


要想获得较低的贷款利率,你在平时就得注意个人信用的积累!


对房价走势有何影响?


政策是避免房贷过量,引导资金进入实体经济,对楼市属于中性政策。


7月份,楼市延续“退烧”状态。国家统计局房价数据显示,7月新房上涨城市数量进一步减少,二手房连续2个月多达20城下跌。


叠加8月是市场的惯例淡季,预计房价下调城市将继续明显增加……整体成交量呈现减少态势。


其实,全国多地房贷利率已经出现上涨,多个城市房贷上浮比例都在 10%-20%区间。


走访太原多家银行和楼盘发现,绝大多数银行还沿袭了之前首套房贷利率上浮10%的政策,极个别银行出现少量上浮20%的状况。太原房贷上涨虽然并不明显,但在全国已是大势所趋!

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