换房涉及一买一卖。很多换房者都是提前签约定好新的房子，然后再着手出售自己的旧房。但是如果遇到旧房难以出售的情况，就会面临违约风险。

连环单最大的风险，就在于如果一个环节出现逾期，就可能导致两个甚至三个交易陷入瓶颈，涉及违约。

一、有哪些因素会导致二手房难出售？

1.政策影响

政策的颁布有可能让客户丧失购房资格或者购房能力。

以北京2017年3月17日北京住建委等部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，简称317新政为例。该新政确认了新的二套首付比例，同时对于首二套认定进行了更为严格的划分（名下在全国范围内有贷款记录也算2套）。

商业贷款首二套认定及首付比例

2.市场情况

在市场变冷或者低迷期，很多购房者会处于观望态度，进而导致房屋出售相对于市场上行期周期要变长很多。

3.房龄

大部分购房者在房龄上，还是有所偏好的，一般在同等条件下，越新的房子越受推崇。

4.装修

好的装修能给客户一个更好的视觉体验，增加买方对所售房屋的好感。如果房屋内饰陈旧损坏，就不利于房屋的出售了。

二、如何加快房屋的出售速度？

市场降温条件下，如果无法在有限时间内出售，可以考虑降低售价，增加曝光率等方式来加速交易进行。

1.降低售价

由于市场降温，看房客户以及购房群体都处在观望状态。如果马上到付款时间，但是还没有出售旧房回款，就可以考虑适当降低房屋总价来吸引客户。毕竟房屋违约金涉及金额很可能要比降低的房屋售价高得多。

2.委托一家中介

换房是个“一卖一买”的过程，流程长，涉及的时间节点多。委托同一家中介，可以让经纪人协助规划房屋出售时间、回款时间、新房首付支付时间等，避免因为回款不及时导致的连环违约。与此同时，同一家中介对房屋本身状况更加熟悉，根据买卖流程，制定合理的售房规划，提升带看量，增加交易成功率。

3.多渠道售房

如果担心委托一家中介机构不能在有限的时间卖出房子，可以通过委托多家中介的手段，来增加房源的曝光率。

三、为避免违约换房必知哪些事？

1.关注政策环境

国家出台限购政策会使得市场降温，购房群体开始观望，成交量下滑。这时如果手头资金不足以支付新购房的首付款，那么一定要更加慎重的选择换房。 

2.留足还款时间

在新签订的购房合同中，有关于房款支付的约定。如果对售房时间没有充足的信心，那么一定要留足回款时间，比如首付款支付时间设置为6个月之后。

3.确定违约责任

换房过程相对买卖流程要复杂一些，也因此存在更多的风险因素，所以约定好违约责任以及赔偿额度十分重要。

举个例子：

如果换房者因为不能及时出售房屋而导致不能按时支付首付款，按照合同约定需要赔付已经支付的定金或者20%的总房款。一般来说定金的数额要远远低于20%的房款，所以如果买卖双方能够协商，可在补充协议中写明，若因为旧房出售问题导致回款不及时，赔付定金。

资料来源：北京住房和城乡建设委员会官网 

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