买新房办组合贷款，需要了解贷款额度、贷款年限和首二套的判定标准。

组合贷款是公积金贷款与商业贷款的组合，所以办组合贷款时，单纯的公积金贷款和商业贷款需要注意的问题，组合贷款都需要注意到。另外，还需要搞清楚组合贷款的贷款额度、贷款年限和首二套的判定标准。

一、组合贷款怎么判断首二套？

组合贷款认定首二套，商业贷款部分和公积金贷款部分分开认定。商业贷款认定首二套的标准为：

根据《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，不满足以下其中之一的，则被认定为“二套”住房，具体如下：

1.在北京（包含远郊区县）无房；

2.全国范围内没有住宅贷款记录（公积金贷款+商业贷款）。

注意：《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》中要求，“对于离婚一年内以内房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行”。

一般来说，开发商会有指定合作的银行，目前的商贷基准利率是4.9%，但各银行会有自己的折扣，具体的银行贷款利率以申贷的银行利率为准。

公积金贷款认定首二套的标准为：“认房不认贷”，在京名下无住房，则为首套；在京名下有一套住房，则为二套。

注意：目前各银行对首二套的的标准略有不同，详情可咨询贷款银行。

二、组合贷款的贷款额度怎么计算？

组合贷款的贷款额度，需要先确定公积金贷款部分的贷款额度，再确定商业贷款的贷款额度。由于首二套的贷款比例不同，市管公积金贷款和国管公积金贷款的计算方法不同，需区别对待。

1.首二套贷款比例政策

公积金贷款贷款额度有上限，首套贷款额度上限120万，二套贷款额度上限80万。

2.市管公积金组合贷款额度计算方法

市管公积金组合贷款中，商业贷款部分的额度，按照商贷的规则计算，具体需要咨询各个银行。公积金贷款部分的额度，可以参照以下两种方式计算。

（1）公式法

单身：（个人缴存比例÷缴存比例-1323）÷对应年限的月均还款额；

已婚：（个人缴存比例÷缴存比例-2646）÷对应年限的月均还款额。

根据自己的贷款年限，找到对应的月均还款额

（2）贷款计算器

利用贷款计算器进行测算，是比较简单方便的办法。在北京市住房公积金网上，找到贷款计算器，将自己的情况输入，点击试算，即可得到自己的试算结果。具体贷款额度，以市管公积金管理中心的结果为准。

市管公积金贷款计算器

情况不同，出具的月供及贷款年限会有所不同

3.国管公积金组合贷款额度计算

（1）国管公积金贷款部分

由于国管公积金贷款额度的计算方式比较复杂，目前只有网上个人试算和现场试算两种办法。计算国管公积金的贷款额度，需要申贷人自己到国管公积金管理中心进行申请。若用贷款计算器试算，需要先在国管公积金网站上注册，注册过后输入自己的信息进行试算。

（2）商业贷款部分

国管公积金组合贷款中，商业贷款部分的额度，按照市管公积金贷款额度的计算方法计算。

三、组合贷款的贷款年限怎么判定？

组合贷款的年限，是两种贷款的最少贷款年限。影响商业贷款年限的因素有房龄和申贷人的年龄。影响公积金贷款年限的因素有申贷人的年龄和建筑物的结构。

例如，小明单独申请公积金贷款能贷10年，单独申请商业贷款能贷20年。但小明如果申请组合贷款，根据小明的情况，组合贷款只能贷10年。

贷款年限受限制，意味着有一部分贷款的月还款额会比较高，需要注意的是，在开具收入证明时，收入需要覆盖公积金月供+商业贷款月供的两倍。

组合贷款的审核时间会比较长，申贷人可以注意一下整个流程的时间。

资料来源：北京住房公积金管理中心、中央国家机关住房资金管理中心、《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》

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