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因房屋产权的归属不同，继承人继承房产时的情况也有所不同。

房屋产权变更有三种方式，买卖、赠与和继承。其中，房产买卖与赠与在产权变更时需要缴纳相应税费，继承所获得的房产，无需缴纳税费。

一、有所有权的房子怎么继承？

有所有权的房子，即我们平常所说的可交易的商品房。因房产的产权拥有情况不同，继承时也有所不同。房子的产权可分为单独所有、共同共有和按份共有。

1.单独所有

个人拥有房产的完全产权。此种情况房屋继承比较简单，有遗嘱的按遗嘱继承，没有遗嘱的，按法定继承。

特殊情况：生前买房，过户前去世

例：小明爸爸签的购房合同，在办理产权过户手续前突然死亡。若小明想要继承这套房产，需要先继承购房合同的权利，等到爸爸的产权证取得后再办理继承手续。

2.共同共有

共同共有常见于夫妻共有的房屋。《中华人民共和国继承法》第二十六条夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。

例：小明的爸爸妈妈共同所有的房屋，爸爸去世后，小明继承的部分只有属于爸爸的部分，妈妈的部分小明是无法继承的。

3.按份共有

按份共有的房屋，死者生前对房屋拥有的产权份额已是确定的，那么继承人只能继承这部分产权。

例：小明的爸爸和叔叔一起买的房，爸爸占额60%，爸爸去世后，小明继承属于爸爸的60%产权。

二、只有使用权的房子怎么继承？

除商品房外，央产房、军产房、公租房、公房、校产房等房产，只有使用权。继承人也仅仅可以继承房子的使用权，但是否能够继承，还需看各类房产的政策规定。

1.可继承的

公房、校产房、军产房、央产房，都可以继承其使用权。如果关于继承人不只一个，在实际案件中，优先采取继承人们协商的方式，协商未果的，由法院根据各自的情况裁决。

2.不可继承的

公租房属保障性住房，实践中，必须结合公租房的政策以及案件的具体情况，具体分析和处理。单位申请公租房的，是否可以继承使用权需跟单位确定；个人申请公租房的，实际情况可在公租房租约到期后，个人申请。

三、农村宅基地上的房子怎么继承？

农村宅基地的产权属集体所有，且只有使用权，故农村宅基地上的房屋，只有使用权。与其他只有使用权的房子相比，宅基地上的房子对继承人的身份也有要求。

如果继承人和死者一样是集体组织成员，一般可以继承宅基地上的房屋。如果继承人不是本集体组织成员，则一般无法继承宅基地上房屋的使用权。

来源：《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国土地管理法》、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》