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3.17政策”出台后，市住建委、市高级人民法院等部门专门召开会议，就政策实施后出现的买卖合同纠纷问题作出了处理原则。

买房过程中恰好遇到政策变动，因首付款无法凑齐而要求解约，并要求卖家返还已付购房款或定金，法院会支持吗？

先来看一个真实的案例。

| 解约后卖家不同意返还定金

2017年3月8日，宋某和任某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定任某购买宋某位于通州区总价款321万元的房屋，签订合同当日，任某向宋某支付定金20万元。2017年3月9日，房主宋某一次性还款10万元，将房屋解押。2017年3月17日，北京市公布了购房新政策，由于任某曾在河北廊坊有贷款记录，首付比例提高至60%，任某作为工薪阶层，面对这从天而降的多出的90多万的首付款，深感无力支付，只好要求与宋某解除房屋买卖合同。引用：北京青年报

宋某同意解除合同，但认为合同解除导致他承担了提前偿还贷款的经济压力和房屋价格下降的损失，所以不同意返还任某定金20万元。

| 法院怎么判？

对于这个案例，法院认为，双方的房屋买卖合同无法继续履行的原因是北京市房屋新政策的出台，属于国家的宏观政策。按照情势变更原则，属于不可归责于双方的原因，因此买卖双方互不承担违约责任，宋某应当把定金20万元返还任某。

关于合同解除造成的损失，均不能要求对方承担。宋某所提出的损失，法院认为不具备相应的事实和法律依据，因此难以支持。

| 情势变更双方互不担责

虽然房屋政策变动造成的合同解除，不能依不可抗力相关规定解除合同，但是可以参照法律中的情势变更原则来解约。

那什么是情势变更原则？

是指合同有效成立后、履行完毕前，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化，从而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同。

合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。引用：最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能履行的，当事人可以提出解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还给买受人。引用：《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条

 宋某和任某的案例即是依照情势变更原则做的判决。而且“3.17政策”出台后，市住建委、市高级人民法院等部门专门召开会议，就政策实施后出现的买卖合同纠纷问题作出了处理原则。因“3.17政策”影响导致交易无法进行的，法院依据双方举证判定解除合同，不承担违约责任。  

因此，买房过程中如果遇到政策变动实在无法履约，也先不要慌哦~

资料来源：北京青年报

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》