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因为看中了卖家自己搭建的建筑，签订了房屋买卖合同，然而贷款时却被告知建筑违规必须要拆除，这种情况下，买家能解约吗？

| 案例速读

故事开始以前，最初的一个春天，阳光洒在杨树上……

就是这么一个春天的早晨，业主小新将自家露台改建为玻璃打造的“阳光房”。1年后，小新想把这房子卖掉。

小白看中了小新家自建的“阳光房”，决定把房子买下来。两人于2014年9月签订房屋买卖合同，并约定15个工作日内支付第一笔首付款。10月31日支付第二笔首付款。

但由于资金问题，小白的第一笔首付款逾期支付了5天，且无法支付第二笔首付款，于是小新配合小白撤销了网签，提高了贷款额度。

在重新办理贷款时，小白却被告知该房屋因有违章建筑被查封了，“阳光房”被拆除。小新解除查封后催促小白继续走流程，但是小白以购房目的不能实现为由将小新诉至法院，要求解约，并要求小新承担违约责任。

| 双方观点

小新很无奈，小白也很委屈，双方在阳光房是否属于交易合同内建筑及和违约责任承担问题上各执己见。

1.买家小白认为：

• 双方签订的买卖合同合法有效，且合同签署后依约履行了付款义务；

• 自己是因为看中“阳光房”才购买该房屋，小新却不能提供合法交易标的，无法实现合同目的，故要求解约且小新承担违约责任。

2.卖家小新认为：

• “阳光房”不是房屋不可分割的一部分，也不是房屋权属证书上所登记的面积，因此不能将“阳光房”认定为本案的交易标的物；

• 房屋买卖合同属于债权合同，房屋被查封只影响了物权登记，房屋限制交易的情况被解除后，不影响债权合同的继续履行；

• 小白逾期支付房款的行为导致撤销网签重新走流程，且房屋被暂时限制交易也属于不可预见的情况，故合同履行临时障碍不属于其违约行为；

• 反而小白在此前不仅存在违约行为，现又利用意外情况掩盖毁约意图，鉴于小白执意解约，故要求解约且小白承担违约责任。

| 法院判决

最终，法院对本次交易纠纷做出了如下判决。

• 因小白看中小新自建的“阳光房”而购买房屋，对“阳光房”不包括在房屋建筑面积内一事知情，因此双方签订的房屋买卖合同既包括房屋所有权证书上载明的房屋，也包括加建部分。

• “阳光房”未依法取得建设工程规划许可证，故双方就该部分建筑物达成的买卖合同无效。

• 因双方之间的买卖合同中包括无效部分，导致该房屋交易无法正常履行，无法实现合同目的，现双方均同意解除合同，故对于房屋买卖合同中有效的部分应予以解除。

• 小新返还小白支付的购房款共计人民币90万元整。

• 对于房屋买卖合同部分无效的后果，双方均负有过错，应各自承担相应的责任，且合同自签订时起就存在无效部分，故双方均主张对方违约并要求对方承担违约责任的诉求，法院不予支持。

| 法务建议

这个案例之所以产生纠纷，是因为所谓的“阳光房”属于违章建筑。那么什么是违章建筑？

违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。

在住宅小区内典型的就是自建的“阳光房”或“门面房”，这类基本都会认定为“实质性违章建筑”，涉及的合同直接被认定为（部分）无效，而且不能通过补办相应的手续使其合法化。

对此，法务建议您：

1.慎重签署涉及违章建筑的买卖合同

对于涉及违章建筑的合同，需了解清楚该违章建筑是不是存在补办手续以消除对规划实施的影响的可能性，是否已经进行了相应的行政处罚等。

2.签约时就后期合同解除、无效或履行受阻等情形的责任承担进行明确的约定

对于涉及违章的交易房屋，后期政府部门一般会要求限期拆除，所以提前约定谁拆除、拆除费用谁承担、以交房作为风险转移的时间还是过户等等是很有必要的。

| 法条链接

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。引用：《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条

最后，祝大家买房卖房之路一切顺利！