贷款购房，可以从首二套认定标准、可贷额度、贷款利率、还款方式等方面的对比，来确定选商贷还是公积金。

商贷主要的优点为：一般情况下额度较高、贷款限制因素较少；公积金贷款的优点为：贷款利率低、首付较低、还款额度灵活等。

一、公积金和商贷首二套认定标准有何不同？

商贷认定首二套标准为：认房又认贷。公积金认定标准分为国管公积金和市属公积金：目前国管公积金贷款认房不认贷，市属公积金贷款认房认贷。因此购房者购买同一套房屋，可能出现公积金认定首套，商贷认定为二套的情况。

例：小林是京籍单身，在京名下无房，曾在河北商贷购买一套房屋，现贷款已结清。若小林在北京买房，是首套还是二套？

若申请商贷，为二套。原因是：小林曾有过商业性住房贷款记录；

若小林缴存为市属，则申请公积金贷款，为二套。原因是：小林曾有过商业性住房贷款记录；

若小林缴存为国管，则申请公积金贷款，为首套。原因为：小林在京无房。

二、公积金和商贷可贷额度有何不同？

商贷最高可贷额度：首套普通住宅65%，首套非普通住宅60%，二套普通住宅40%，二套非普通住宅20%；

国管公积金最高可贷额度：首套80%（最高120万），二套80%（最高80万）。

市属公积金贷款额度与缴存年限挂钩，每缴一年能贷10万元，不足一年的按照一年计算。如借款申请人已婚，核算贷款额度以夫妻双方中年限较长的一方计算。最高可贷额度：首套普通住宅65%，首套非普通住宅60%，首套最高可贷120万；二套普通住宅40%，二套非普通住宅20%，二套最高可贷60万。

购房者购买同一套房子，选择不同的贷款方式，即使同为首套房，最高可贷额度也有所差异。

例：小晨京籍（海淀）单身，名下在京及外地均无房，也无贷款记录，想在北京朝阳购房一套网签价为180万的普通住宅，最高可贷额度是多少？

若申请商贷，最高可贷额度为：180万×65%=117万

若小晨缴存为市属，则申请公积金贷款最高贷款额度为：180万×65%=117万（公积金缴存不少于12年）

若小晨缴存为国管，则申请公积金贷款最高贷款额度为：180万×80%=144万＞120万，最高为120万

注：缴存市属公积金的申请借款人户籍均在北京市东城区或西城区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮20万元；对于不属于前一种情况，但借款申请人的户籍均在城六区的,购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮至130万元。

三、公积金和商贷利率有何不同？

同期限内的公积金贷款利率要低于商贷利率，以五年期以上贷款期限为例，商贷基准利率为4.9%，公积金贷款利率为3.25%。购房者贷款同样的额度，不同的贷款方式，需要支付的利息不同。

例：小博京籍单身，名下在京及外地均无房，也无贷款记录，若小博贷款100万25年，申请商贷和公积金分别需要支付多少利息？

若申请商贷，利息为：等额本息约73.6万；等额本金约61.5万

若申请公积金贷款，利息为：自由还款约58.7万

四、公积金和商贷还款方式有何不同？

公积金贷款还款方式为自由还款，商业贷款还款方式为等额还款。相对比来说，自由还款情况下，借款人每月只需支付最低还款额即可，方便其合理安排资金及时处理其他债务问题。并且合理安排每月的还款资金，一样能达到等额还款的效果。

例：小王缴存市属公积金，个人月缴存额为1000元，欲申请公积金贷款100万买北京的商品房，若该房为首套，贷款25年，怎么安排月还款额，可以达到等额还款的效果？

公积金官网计算器计算结果

使用北京市住房公积金管理中心官网的计算公式计算得出，小王若每月偿还4873.16元，可以达到等额本息的还款效果；若首月偿还6041.67元，之后每月递减9元，可以达到等额本金的还款效果。

来源：北京市住房公积金管理中心、中央国家机关住房资金管理中心