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在二手房交易过程中,由于卖方在交易中占有较为主动的地位,其风险相对于买方较小。卖方的交易风险最有可能出现于买方以按揭方式购房的交易形式中。
由于买方欲以按揭方式购房,若不办理房屋抵押,提供按揭的银行不会发放贷款。这就要求卖方在尚未得到房款的情况下将房产过户到买方名下,由买方持房权证办理抵押登记手续,然后在银行发放贷款后将房款付清。从房屋过户到银行发放贷款一般有一个月左右的时间。而这对卖方来说是存在一定风险的。要有效的规避风险应当做到以下三点:
1、通过房屋中介公司交易。卖方将房权证交给中介公司,由中介公司的工作人员陪伴双方到房产交易中心办理房产过户手续,发下的新证仍由中介公司掌管,再由中介公司陪同买方办理房屋抵押登记手续。由于房权证一直由中介公司保管,到不了买方手中,能够有效地避免因买方违约而给卖方带来的风险。
2、贷款应当通过银行转账的方式划入卖方开立的账户,而不经买方之手。
3、签订一份完备的《房屋买卖合同》是非常有必要的,为减少风险,建议卖方和买方在签订房屋买卖合同时约定:买方必须在房子过户后几天内将购房款支付完毕,否则买方须承担非常严重的违约责任(具体由双方约定),尤其要注意在合同中明确约定违约责任和违约金的计算方法,一旦买方违约,能够有效地通过法律途径解决。
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