二手房物业交割，需要确定交割时间，交纳物业交割保证金，同时需要注意设备清点，水、电、煤过户、物业费结清等问题。

一、什么是物业交割？

物业交割是房屋过户完毕之后，原房主和新房主办理房产相关水、电、煤气、有线电视、供暖等费用结清和固定资产的交付。

关于物业交割的时间，要提前约定好。一般为“过户”前一日或是过户后三日内。如有特殊情况，买卖双方可以协商物业交割日期。比如说，卖方是为了换房，新房还没交接，如果在买方不着急入住的情况下，可以和买方协商推迟交割日期，或是给买方支付一定租金，再租住一段时间，省去频繁搬家的麻烦。

二、为什么要交物业交割保证金？

因为二手房交易过程中往往会涉及到“缴费”问题，如水电煤、供暖物业，甚至有线电视等费用。比如说签约的时候，卖方说物业费已经结清，但入住才发现还欠着一大笔钱，这时候卖方已经拿到了所有房款，找他要也不认账，物业公司只会找现在的住户催缴。

所以，不少买家或者中介会坚持在签合同的时候留足物业交割保证金，深圳一般按规矩是5000元，物业交割完毕后，再付给卖房人。万一出现欠费的问题，也可以在这笔钱里扣。

三、物业交割该怎么做？

1.到场人

买卖双方、经纪人，如果有租户，需要通知租户到场。

2.所需材料

买方：《物业结清确认书》、身份证复印件、新的房本复印件

卖方：缴税票据、燃气卡、水卡、电卡、钥匙等

3.流程

第一步：买卖双方约定好物业交割的时间；

第二步：各种费用的结清，在交割前预留部分房款以备结清相关费用；

第三步：户口迁出，一般在办理物业交割之前办理完毕户口迁出手续；

第四步：屋内设施交割，将房屋内留存设施清点交割，双方签字认可；

第五步：钥匙、门卡等物品交接。

四、物业交割需注意哪些细节？

关于水电费、燃气费、供暖费、电话费、有线电视费等都是物业交割时需要注意的事项。

1.水表查验及水费结清

交房之前，新房主要询问原房主是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

2.电表查验及电费结清

在房屋交接验收时，新业主必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。

3.燃气表查验及燃气费结清

按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、原业主在交房日前一个月已缴纳的燃气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。

4.电话费结清

有的家庭安装了多条电话线路，新业主要问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是isdn电话线，购房款是否包含电话线。

新业主可以让原业主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要用原业主的不可，那么在交房前就要和原业主一起到电信部门办理截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。

5.有线电视过户及有线电视费结清

有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房，平时无人居住，原业主也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。

因此，在房屋交接时新业主可要求原业主提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视初装凭证。新业主凭上述两样资料和新的房屋产权证，即可办理过户手续。

6.附属设施

一般来说，新业主在交房时应对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，尤其应该注意容易被忽视的下水道堵塞和墙面渗水等问题。

7.户口迁出情况

买卖二手房，除房屋交接外，原业主的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的问题之一，也是最易危及到新业主利益的一种纠纷。

因此，新业主在房屋交接日前一天可到相关部门查阅原业主的户口是否已经迁出。如果原业主户口要在交房后才可迁出，则新业主一定要与原业主就此问题约定清楚。