我国《城市房地产管理法》有明确规定：“已经抵押，并且未经抵押人同意而出售的房屋是‘不能转让’的。” 不过，在北京二手房交易市场，贷款没还清就出售的案例还是很多的，也有常规的流程可以参考。

贷款没还清的房子是不可以直接上市交易的，如果出售必须首先还清贷款。我国《城市房地产管理法》有明确规定：“已经抵押，并且未经抵押人同意而出售的房屋是‘不能转让’的。”

不过，在北京二手房交易市场，贷款没还清就出售的案例还是很多的，也有常规的流程可以参考。

一般，对于北京的房子，可以先将房子挂在房产网站上出售，或者通过房产中介，当找到合适的买家，可以直接签订“买卖合同”，只要在过户之前“还清贷款”并“解抵押”；对于非北京的房子，需要在房源核验之前“还清贷款”，对在抵押房子进行“解抵押”就可以交易了。

一、卖房前如何还清贷款？

1.拿买家首付款还清贷款

这种做法对于买家来讲是有很大风险的，房屋一旦被查封或者资金被挪作他用，买方就面临很大的财产损失。近年来，二手房交易风险常常就发生在这个环节上——买房人直接支付首付给卖家。由于风险频发，促使了“资金监管”慢慢成为主流，也就是买房人将首付款置于独立账户“监管”之下，等过户后再“解冻”付给卖家。

针对这种情况，北京有的大型的中介公司，会提供“自行支付”业务，中介可作为卖方担保人，可准许买方将首付款直接交付卖方。一旦交易过程中出现问题，比如房屋查封，中介公司会先行垫付给买方。当然，“自行支付”对卖方的要求比较严苛

自行支付用于解抵押要求卖方满足：

1）房屋无查封等限制转让的情形；

2）抵押权人最多两个，且不能同为小贷；

3）两年内征信无连续三个月或累计六个月逾期；

4）解抵押金额不超过成交价八成（注意计算方式）；

5）卖方无未完结诉讼；

6）办理赎楼公证；

7）收押身份证、房本原件、银行借款合同原件、还款卡及密码；

全部条件满足，按自行支付购房款操作；如后期出现风险，中介公司按《自行支付购房款协议》约定先行垫付。

2.卖家自己凑钱还清贷款；

3.找中介或者金融机构“垫资”，成功过户后收到房款再还上。

目前有一些正规的担保公司涉及不动产解抵押方面的工作，卖方可以经由正规中介推荐，选择担保公司“垫资”，帮助自己“解抵押”，待收到房款后再还款给担保公司，完成“解抵押”流程。

为此，目前不少卖家选择第三种方式，至于谁来承担“垫资”的贷款费用，双方协商即可。

二、解抵押的流程

1.什么是解抵押

有贷款没还清的房子，会在不动产登记中心有登记，这样的房子不能够出售或者赠与，只有把贷款还清，去抵押银行拿到贷款还清证明，到不动产登记中心做解除抵押登记后，房子就可以正常上市交易了。从还清贷款到做解除抵押登记手续的过程就是解抵押。

2.解抵押的流程

解抵押首先要向银行提出申请，一般要经过八个环节。

1）打电话给贷款银行咨询提前还款事项，包括是否需要交违约金，违约金是多少等；

2）去贷款银行申请提前还款；

3）还款（在约定时间之前打款，约定时间不能是还款日的前后三天。）；

4）还完款次日到贷款银行办理结清手续，打印利息清单（可以抵个税）；

5）到银行贷后管理中心取解押材料；

6）到担保公司（商业贷款不需要去，公积金贷款的当时没签担保协议不用去）。

7）到不动产登记中心解押。

8）归档，完成解押。

注：不同银行或有不同规定，详情以贷款行规定为准。

之后需要携带以下材料去不动产登记中心办理解抵押

以海淀区为例：

1.注销登记申请书；

2.解除抵押登记协议；

3.银行授权委托书；

以上三项均需加盖银行或抵押权人公章。

4.房屋所有权证原件；

5.他项权利证原件；

6.受托人身份证原件及复印件。

注：不同城区或有不同政策，详情请咨询当地经纪人。

之后，不动产登记中心会在房产证上盖上抵押注销章，其余材料房屋管理机构留存。解押完成之后就可以正常走买卖流程，进行交易过户了。

资料来源：《城市房地产管理法》