购买二手房时，购房者要通过多方比较，最终确定自己的需求，房龄新旧问题也是在购房者的考虑范围内。

很多购房者选择房屋的时候，会考虑房龄较老的房子，原因是在同等条件下，房龄较老的房子普遍价格都会比较低。那房龄太老的房子会有什么问题呢？

一、二手房房龄如何计算？

计算房龄，需要明白批地时间和竣工时间两个概念，批地时间是开发商取得开发用地的土地使用权证书记载的起始时间，竣工时间是建设工程经竣工验收合格交付使用日期。那么二手房房龄是如何判断的呢？

1. 房产证。

房产证是最直观判断房屋房龄的，在竣工时期一栏上，可具体到房屋的竣工年月日，在使用年限一栏上，可以看出房屋的批地时间。

例如：老王买的房屋A的竣工时间是1993年12月26日，使用年限70年，从1991年11月23日至2061年11月22日止。那么，该房屋的批地时间是1991年11月23日。

截止至2018年4月18日，该房屋的房龄是：

根据竣工时间计算：2018年-1993年=25年

根据批地时间计算：2018年-1991年=27年

2.国土资源局备案查档。

卖家持身份证、产权证书可到国土资源局查档，根据国土资源局查档结果计算。

二、房龄太老会存在哪些影响？

二手房房龄太老，会有影响贷款年限，土地使用年限短，居住成本增加，居住舒适度降低等问题。

1.影响贷款年限

贷款年限是根据房龄以及买家贷龄计算的。其中房龄方面，像中国银行、民生银行等是根据房屋竣工时间计算的，建设银行、工商银行、农业银行、招商银行等是根据批地时间计算的。在同等的情况下，房龄越老，贷款的年限就越短。贷款年限短，月供就会相对较高，每个月的还贷压力就会比较大。

2.土地使用年限短

土地使用年限住宅一般是70年，房屋所有权年限是永久。以批地时间开始计算，房龄大的房子,使用年限就短一些，到期后需进行土地续期。2017年两会明确在续期法出台前，住宅使用权到期的，可采用“两不一正常”过渡性办法免费自动续期。

什么是“两不一正常”呢？即不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。

3.居住成本增加

从房屋屋本身来说，房屋使用时间长，会存在一定的磨损，磨损越大，越有可能出现各方面的问题，如下水道堵塞，房屋漏水等等情况，这些情况都需要修缮，从而增加了居住成本。

4.居住舒适度降低

房屋本身的磨损、园林设计以及户型设计不够人性化、新颖；停车位不足、物业管理差等，都会降低居住舒适度。

总的来说，在我们考虑买二手房的时候，应当注意二手房房龄的问题，将这些成本计算到购房成本之中，结合自身情况选房。