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房产中介公司常见的法律风险

房产中介公司常见的法律风险

发布时间:2019/12/24 11:59:13
房产中介公司常见的法律风险

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中介公司在客户咨询时明确告知买方可贷款七成,但最终银行只能批五成,导致房屋交易不成,如果是买方自身原因或者贷款政策变化则中介公司无需承担赔偿责任

1,中介公司在客户咨询时明确告知买方可贷款七成,但最终银行只能批五成,导致房屋交易不成,如果是买方自身原因或者贷款政策变化则中介公司无需承担赔偿责任,如果中介公司存在明显的过错,应当承担赔偿责任。


2,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”


3,二手房全权委托公证应当包含授权以下事项:签署合同及相关文件资料,收取定金及房款,提前申请偿还银行贷款,涂销抵押登记,领取房产证,办理网签,配合办理银行按揭贷款手续,向房地产交易中心申请产权过户手续、缴纳房产交易过程中产生的税费,交楼,办理维修基金、煤气、水电、有线电视、网络、电话、供暖供气等过户手续。


4,口头约定的房屋买卖合同有效力,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。”但这是管理性的法规而非效力性的法规,若买卖双方就房屋买卖达成口头约定,只要该约定具体明确,体现双方共同真实的意思表示并得到实际履行,即便该约定是口头约定,只要约定不违反法律的强制性规定,该口头约定就合法有效。


5,中介公司可在三方合同中增加“三方合同与网签备案合同不一致时,以此合同为准”,来解决潜在的纠纷。


6,户口迁移属于国家行政机关管理的范畴,不属于法院受理的范围,一般法院都不会受理买方单独就户口迁移提起的诉讼。当买卖合同双方因物业户口迁移问题产生纠纷起诉至法院,法院不会强制过户,只能按照合同约定要求对方赔偿逾期迁移户口所产生的违约金。


7,中介公司不要在房屋买卖解除合同上盖章,否则意味着同意解除买卖双方与中介公司的居间合同关系,中介公司面临丧失收取居间服务费用的权利。


8,《商品房销售管理办法》第二十四条规定:房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。


9,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。


10,《商品房屋租赁管理办法》第八条规定:出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。出租人出租房屋时不得改变原有房屋结构用于出租,否则其出租行为不具有法律效力。

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