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【专业版】房产经纪人跑盘要了解的具体事项

【专业版】房产经纪人跑盘要了解的具体事项

发布时间:2019/12/23 10:23:27
【专业版】房产经纪人跑盘要了解的具体事项

做房产中介的,包括新人可能都会跑盘。但跑盘以后会不会通关?通关时能不能把整个小区都说清楚?一草一木。一砖一瓦。比如某某小区某某号楼1102号住的是李太太.爱人是华为的高管长期在国外出差。孩子现在在哪里上大学?李太太腿脚不好。不能搬重的东西等等这些。对小区的了解,经纪人要比小区的业主对小区更了解。


对于楼盘信息,我们要了解多少东西呢?项目概况。基本资料。开发商是谁?地理位置在哪儿?他的各项数据指标。建筑的规划。还有所有户型统计分析。项目的优缺点。还有周边项目的对比情况。项目的定位。所有这些都是我们需要知道的。


首先是这个小区的名称是什么?是否还有新盘在售?售楼处在哪?开发商是谁?这开发商还开发过哪些项目?不同的开发商有不同的特点。要把这个项目的开发商的特点要说清楚。例如这个项目的开发商是南方的。非常注重小区的绿化。小区里头有亭台楼阁。有大面积的水域。等等,这些。


这个项目的销售代理都是哪些公司?她们都有什么样的特点。都代理销售过哪些楼盘?尤其是物业公司。进入二手房阶段。物业的好与坏与房子的保值率有直接的关系。例如这个小区是人车分离。小区管理是全封闭。小区四周有红外线安防、四周有摄像头。小区保安24小时巡逻。种种都会对房价有所影响。


小区外面的车道。分别是哪几条路?从小区到城市里标志性的一些地方。例如火车站。例如医院学校。需要多长时间?都哪些方式去?交通状况都怎么样?有没有地铁?每一站的公交都要知道。地铁是从哪儿开到哪儿的?公交一共有多少站?每个站点都是在哪儿?都要知道。为什么要知道这些?不是为了看房。是为了告诉你的客户。你将来的生活方式是什么样?上班应该怎么去?机场应该怎么去?你的爸爸妈妈应该坐什么车?怎么过来?所有这些都是生活方式。所以我们应该对商圈里所有的一花一草一木,全部都要知道。


另外数据指标。这个项目占地是多少?建筑面积是多少?容积率是多少?绿化率是多少?层高是多少?所有这些都要了如指掌。为什么这个小区均价2万?旁边那小区15000。可能就是因为这个小区绿化不一样。小区里头绿植比较多。有大面积的水域。物业服务比较好。灯泡坏了。物业直接上门维修。只收一个灯泡钱。下水道堵了。物业上门维修。只收一个产生的材料费。所有这些都要了解。否则你没有任何数据说服客户。也说服不了业主。


每个商圈都有自己的特点。可能是有好的学校。可能是这边有大的公园。也可能是离CBD比较近。要能说清楚,这个商圈是属于什么样的板块?这个板块的特点是什么?哦,这个项目五证两书是什么时候出的? 为什么要知道这个?因为一个大型的楼盘有可能分4期5期来进行开发。每期可能是不同的时间入住。里面的配套也都不一样。就算是同一期的房子,不同的楼,景观也都不一样。所以我们要对每一套房子都要清楚。交房标准也要了解。是精装还是毛坯?精装都包括哪些毛坯有包括哪些?小区公共的位置配套在什么地方?它的大堂。他的电梯。他的外墙。所有都需要了解。



配套方面。上下水用的是铁的,还是pvc的?还是就像观塘别墅。用的是铜的。所有东西都不一样。小区有什么配套哦,有没有光纤入户?有没有有限电视?有没有煤气报警?有没有恒温恒湿?


物业管理会影响到二手的房价。物业公司的背景,它的特点是什么?是不是24小时保安?小区有没有红外线安防?小区是否摄像无死角。所有这些都会影响房价。大湖山庄.北京的一个高端的别墅楼盘。因为换了一个物业比较差。一个高端的别墅楼盘,四周的红外安防失效.摄像也比较稀松。有两三户业主丢失东西。使得整个小区的房价下降了20%。很长一个时间段大量业主在放盘卖房。 使得大湖山庄的独栋和相邻的长岛澜桥的双拼价格都相近。


户型。小区一共有多少种户型?要对每种户型都了如指掌。比如一个楼盘,有800户。其中600户都是两居。你掌控了两居室。就等于掌控了这个小区。户型的布局。80平米90平米的比例占了多少?每一栋楼都要知道。这个小区为什么三号楼五号楼贵?因为在这个小区这两个楼是楼王。开窗可以看朝阳公园。景观好。没有遮挡。是小区最好的位置。所以这种情况下,他价格就是最贵。


你只有做到这个商圈、这个小区的专家。所有的这些都能够说清楚,你的跑盘才是专业的跑盘,你的服务才叫专业的服务。

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