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房产独家合同怎么签才有效?

房产独家合同怎么签才有效?

发布时间:2019/12/6 14:32:31
房产独家合同怎么签才有效?

独家居间合同,不是委托合同


委托合同:是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。


居间合同:是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。




中介公司与买卖当事人签订服务合同时,要注意合同名称不要出现委托合同、代理合同的字眼。因为委托代理合同的委托人,按照法律规定有权随时解除合同,如果中介公司与委托人签订的合同被认定为委托代理合同,合同中不允许委托人解除合同的条款将被认定无效。


为了防止合同被法院认定为无效,应当注意以下几个方面:


1、尽量不要用事先印好的合同。事先印好的合同容易被法院认定是由中介公司提供的格式合同,中介公司要承担更重的责任。


2、格式合同的要注意合同双方权利义务是否对等公平,是否遵循了公平原则。如果中介公司的权利、义务与普通的居间合同没有区别,但委托人则丧失了一定的权利、权利受到了一定的限制,比如在一定期限内不得再行委托第三方提供中介服务,在这种情形下有可能被法院认定有违公平原则。


3、采取合理的方式提请委托人注意免除或者限制其责任的条款,按照委托人的要求,对该条款予以说明。常用的方式是将相关内容的字体加大,加粗,加黑。


4、免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。比如,合同法规定居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告,如果在居间合同中免除了中介公司这一义务,就会被认定无效。又比如,居间合同中不允许委托人涨价,也有判例认定该条款无效。


独家居间合同中,对委托人限制期限过长,容易被认定为无效。还有与买家签订的独家合同中,规定合同履行期内以及合同履行期满后六个月以内,委托人以及委托人的代理人,亲属,朋友,同事,同学等未通过该中介公司购买标的房屋的,均应当向该中介公司支付中介费,限制时间长,范围广,也有可能被认定为无效。


中介公司获得居间服务报酬的条件


1、中介公司提供了居间服务,并满足了委托人提出的购买或者出售条件,但委托人决定不成交的,或者另行与他人成交的,可以约定委托人按成交向中介人支付服务报酬。


在独家居间合同纠纷中,中介公司没有促成交易,但能够胜诉取得合同约定的服务报酬,都是中介公司已按约定条件找到了房源或者找到了买家,而因为委托人自身原因未能签订合同的。


2、中介公司没有提供居间服务,或者提供了居间服务但未促成合同订立,仅因委托人通过其他中介公司成交,就要求委托人支付全部中介费,即使合同中有约定,也不一定能够得到支持。有判例在这种情形下仅酌情判决委托人向中介公司支付合理费用。




保存证据 合法维权


如果中介公司为履行独家居间合同,额外支付了相关成本的,需保存相关证据,在发生纠纷的时候可以据此主张权利。


如果发生委托人违约的情形,应当注意收集保留证据。比如通过邮寄书面函件,并保留妥投证明;保留微信、短信、电子邮件内容。了解委托人另行成交的资料,并进行查册。


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