遇到假冒业主的情况，必须立即采取法律措施，以防资金难以追回。从法律角度上讲，假冒业主所签署的合同无效。

一、案例回顾

2013年1月28日，赵某（业主代理人）代钱某（卖方）与孙某（买方）在M中介公司居间下签署了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，买卖合同约定，钱某将其名下位于丰台区美丽家园小区的房子（以下简称“交易房屋”）出售给孙某。同时，《补充协议》中约定：“乙方（孙某）应于2013年1月28日前向甲方（钱某）支付定金5万元，且应于2013年2月18日前将首付款56万元支付给甲方。甲、乙双方同意在批贷函下发后5个工作日内共同办理过户手续。如甲方提供的房屋所有权证、原购房合同等证明手续不真实、不完整、无效导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方构成根本违约，应向乙方支付相当于房屋总价款20%的违约金。”

合同签署过程中，赵某向M中介公司提供了钱某“签字”的《授权委托书》，并承诺该委托书合法有效，否则一切责任由其自行承担。合同签署当日，孙某向赵某交付了定金5万元，并向M中介公司支付了居间代理费。

事件败露：

合同履行过程中，M中介公司通知赵某须业主钱某本人到场去银行办理面签手续，如业主本人确实无法到场的，须出具经公证的《授权委托书》。然而，赵某却迟迟未能提供上述文件，后经M中介公司和买方孙某的一再催促，赵某才终于带着“钱某”去银行办理面签手续，并最终获得银行批贷。孙某在面签当日第一次得见“钱某”，双方交谈甚欢，孙某还一直夸赞钱某保养得好，跟赵某一点也不像母子，而像兄妹，“钱某”听后也很高兴。至此，买卖双方的合同履行十分顺利。

然而，在买卖双方办理过户手续时，却出现了令孙某大跌眼镜的一幕：房管局对业主“钱某”的身份产生怀疑，并要求赵某到派出所出具《母子关系证明》。事到如今，赵某才如实向孙某和M中介公司告知了业主本人已经去世的事实，承认去银行面签的业主“钱某”实际上是赵某的姐姐。

事件结果：

至此，假冒的“钱某”根本无法与孙某办理房屋过户手续，双方几经协商仍不能达成一致意见。无奈之下，孙某一纸诉状将赵某及M中介公司告上法庭，要求法院确认双方签署的买卖合同无效，判决赵某返还其已支付的定金、首付款，并支付违约金，赔偿房屋价格上涨的损失；M中介公司退还其已经支付的代理费。

二、法院判决

法院经审理后，做出如下判决：

1.确认双方签署的《房屋买卖合同》及《补充协议》无效；

2.被告赵某返还原告孙某的购房款及利息、赔偿房屋价格上涨损失；

3.被告M中介公司退还原告孙某居间代理费。

三、法律解析

1.本案中，法院为何判决买卖合同无效？合同无效的后果是什么？

根据我国法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，房屋所有权人钱某已经去世，根本无法对赵某以“钱某”的名义所订立的房屋买卖合同进行追认，故，法院判决赵某与孙某签署的《房屋买卖合同》及《补充协议》无效。无效的合同自始没有法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方还应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，孙某要求赵某返还购房款及利息、赔偿房屋上涨损失的诉讼请求符合法律规定，法院也给予了支持。

2.法院判决赵某返还购房款、赔偿损失依据是什么？

根据我国《合同法》的规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，赵某在订立《房屋买卖合同》时故意隐瞒了交易房屋所有权人钱某已经去世的事实，并让其亲属冒充业主本人办理房屋过户手续，该行为导致双方的买卖合同无效。因此，赵某应就孙某的损失承担赔偿责任，且赵某隐瞒重要事实的行为导致孙某未能及时购买房屋，赵某应当赔付孙某因房价上涨而产生的损失。

关于孙某主张的违约金，因赵某赔付的房价上涨损失已足以弥补孙某的损失，且双方签署的合同无效后，孙某要求给付违约金的请求已无依据，故法院未予支持。

关于M中介公司的居间代理费，因M中介在审查房屋所有权人代理手续时未能尽到严格审查义务，其对买卖双方之间的合同无效负有一定责任，故法院判决M中介公司应向孙某退还其已收取的居间代理费。

四、风险规避

本案是一起典型的因“无权代理”造成“合同无效”的案例，为了避免发生“合同无效”的严重后果，运营同事在作业过程中，一定要杜绝可能导致合同无效的“无权代理”行为！我们的具体建议如下：

1.交易过程中，凡事最好本人亲力亲为。

在签署相关法律文件、接收房款、交付房屋、办理过户等关键手续办理时更为重要。房屋买卖交易金额动辄上百万，无论如何，运营同事要尽可能要求买卖双方本人到场，严谨核实身份信息，确保万无一失。

2.无法到场需提供《授权委托书》。

如果本人实在无法亲自到场办理的，一定要求本人出具亲笔签字的书面《授权委托书》（必要时，还要按照相关部门的要求办理公证委托书），留存委托书原件，并与本人电话或短信确认，并保留上述确认的证据（如电话录音或短信记录）。

3.无法及时提供《授权委托书》也可以要求行为人签署《代理人关于代理权的承诺书》。

即便在本人无法提供《授权委托书》原件的紧急情况下，也务必要求行为人签署《代理人关于代理权的承诺书》，要求行为人对其具有代理权的事宜作出书面承诺，并要求行为人在规定期限内提供本人的《授权委托书》原件。但是，在此情况下，需要特别注意的是，《代理人关于代理权的承诺书》仅是约束来签署法律文件的行为人的文件，并不能从本质上决定合同的效力。也就是说，如果事后本人拒绝提供《授权委托书》原件（拒绝追认），行为人签署的合同仍然会被认定为无效。

4.继承房产交易，需办理完继承公证。

对于继承房产的交易，务必要求继承人办理完毕相关继承公证手续后，方能处置房产，万不可尝试“假冒业主本人”的伎俩，以免得不偿失，终吞苦果。

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