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卖方未能按照合同约定迁出户口，最好、最快的解决途径是双方协商解决。
卖方未能及时迁出户口，买方不能起诉要求强制迁出，但可以要求卖方按照合同约定承担相应的违约金。
买方不能通过诉讼的途径强制要求卖方将户口迁出，但是可以通过诉讼的途径要求卖方承担相应的违约责任。
案例分析：
2015年6月，郭某通过某中介公司购买了朱某位于北京市的一套房屋，双方约定卖方在该房屋所有权转移之日起1日内，办理户口迁出手续，如因卖方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出，应当向买方支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出，自逾期超过15日起卖方应按日计算向买方支付全部已付款万分之五的违约金。
在办理完房屋所有权转移之后，朱某未在合同约定的时间将房屋内相关户口全部迁出，遂郭某起诉要求朱某按照合同约定迁出户口，并按合同约定支付相应的违约金共计20多万元。
朱某认为房屋买卖完成后，朱某的女儿以出售房屋没有与其商量为由不迁出其与家人的户籍；现有情况并不妨碍郭某户籍迁入涉案房屋，双方之间的违约金约定标准过高，且郭某亦未有实际损失，请法院予以调整。
审理结果：
郭某要求朱某迁出户口，因户籍迁移系公安部门主管事项，不属于法院民事诉讼主管范围，故法院对此不予处理。综合考虑朱某合同签订后已经按照合同约定交付了房屋并办理了产权变更登记手续，履行了绝大部分出卖人的义务，且朱某已将其自己的户籍迁至他处，并催促其他尚未迁出的人员迁出涉案房屋的情况，同时结合郭某未能举证证明其实际损失的具体内容及金额的情况，故法院认为郭某主张的违约金诉求明显过高，法院考虑到合同的实际履行情况、当事人的过错程度、原告的损失举证情况等因素，酌情确定数额，将违约金调整为朱某一次性支付郭某逾期迁出户口违约金八万元。
综上，虽然合同中约定了户口迁出时间，但是卖方基于种种理由未能按照合同约定将户口迁出，买方不能通过诉讼的途径强制要求卖方将户口迁出，只能通过诉讼的途径要求卖方承担相应的违约责任。根据法院判决可以看出，一旦卖方以违约金过高为由要求法院予以调整，在买方未能提供证据证明其实际受到损失的具体内容及金额的情况下，法院将根据合同实际履行情况、当事人的过错程度等因素酌情确定违约金的具体数额。
为防范逾期迁出风险，买方、卖方、中介都应当采取措施。
1.买方注意保留证据
对于买方来说，卖方若未能按照合同约定迁出户口，最好、最快的解决途径是双方协商解决。协商不成，虽然买方不能起诉强制要求卖方迁出户口，但可以要求卖方按照合同约定承担相应的违约金，买方要注意保留由于卖方未按合同约定迁出户口给自己造成损失的相关证据。
2.卖方可先查询户口情况
在出售房屋前，可先到房屋所在地户籍管理部门查询房屋户口情况，如果房屋遗留有前卖方的户口或其他人的户口，卖方应当将该情况如实告知买方，如果能迁出，可在合同中约定具体迁出户口的时间；如果不能迁出，若买方也同意可不迁出房屋内户口，也应当在合同中落实，以免后期买方以卖方房屋内尚有户口未迁出而要求卖方承担违约责任。
3.中介尽到监督义务
首先，在签约前陪同买卖双方前往房屋所在地户籍管理部门核实房屋内户口情况；其次在签署合同时建议留存一定的户口迁出保证金；最后即使卖方表明户口已经迁出，合同中关于户口迁出的时间也必须填写，逾期迁出户口的违约责任条款不能删除。
卖方不能及时迁出户口，最快最有效的方法是双方协商，协商不成买方可以起诉至法院要求卖方赔偿违约金，但不能强制要求卖方迁出户口。
资料来源：《合同法》
