限房价、竞地价”看着眼熟,到底是啥意思?

发布:2020/2/18 13:53:18 浏览:210
限房价、竞地价”看着眼熟,到底是啥意思?

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2017年9月7日,北京土地交易市场成交了朝阳孙河、门头沟龙泉镇两宗经营性用地,其中备受关注的孙河普通商品住宅用地,采用了“限房价、竞地价”的交易方式。

自2016年9·30政策后,限房价、竞地价的出让方式几乎成为了北京住宅土拍市场的主流。2017年起截止到9月8日,北京已成交29宗“限房价、竞地价”地块。而不难发现,正在挂牌的住宅用地也同样采用了这种出让方式。

一、“限房价、竞地价”是怎么个出让法?

土地出让大家并不陌生,而不时见诸报端的 “限房价、竞地价”到底是怎么个出让法?

其实不难理解。“限房价、竞地价”这种土地竞买方式是指在拍地之初即对项目的最高销售单价和销售均价进行限制,开发企业向上竞地价,向下竞房价,当所报地价达到合理上限时,开发企业将竞企业自持商品住房面积,最终取得土地开发权。

一般来说,“限房价、竞地价”地块在出让时会在竞买规则中做出下面几点的限制。

?限定商品住房销售价格

通过限制项目未来的销售价格,以确保刚需购房者有房可买,也买得起房。而且为了保证中低价位、中小套型住房的供应,不少地块在限价的同时,还规定必须有70%以上建设为90㎡以内的中小户型,即我们通常说的“7090”政策

?设定土地合理上限价格

当企业竞买报价达到土地合理上限价格时,就不再接受企业的更高报价啦,转为现场竞报企业自持商品住房面积比例的程序。

?预设企业自持商品住房面积比例

一般会预设现场竞报企业的自持面积比例,当达到设定的比例时,将转入高标准商品住宅建设方案的投报。

关于企业自持商品住房的管理规定

企业自持商品房面积是指通过“限房价 竞地价”方式竞拍土地使用权时,当房地产开发企业的土地报价达到竞价上限后,就要开始竞企业自持商品房面积。

2017年4月,北京京建发〔2017〕145号文件对企业自持商品房做出了下面的规定:

全部用于对外租赁,不得销售。持有年限与土地出让年限一致,对外出租单次租期不得超过10年。引用:京建发〔2017〕145号文件第三条

企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的,须经项目所在区政府同意后整体转让。转让后,不得改变自持商品住房规划用途,应继续用于出租。引用:京建发〔2017〕145号文件第四条

出租前,应对房屋进行全装修。装修标准应当符合相关标准规范对基本居住条件的要求。引用:第京建发〔2017〕145号文件七条

禁止企业“以租代售”或通过其他方式变相销售。引用:京建发〔2017〕145号文件第九条

举个例子,2017年9月7日成交的一宗朝阳区孙河乡经营用地,该地块采用“限房价、竞地价”的交易方式,其中的商品住宅用地出让文件中明确规定,将来建设的商品住房销售均价不超过68245元/平方米,最高销售单价不得超过71657元/平方米。而且,企业自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积的36%。

▲北京规土委网站公布的孙河乡地块出让的基本信息▲北京规土委网站公布的孙河乡地块出让的基本信息

二、“限房价、竞地价”怎么发展的?

接着来说“限房价、竞地价”,这种供地模式可以说是北京首创的

  • 2010年4月16日,为了抑制地价和房价的过快增长,北京开始试点“限房价、竞地价”的土地竞买方式。当年5月,首个“限房价、竞地价”项目房山区长阳镇起步区6号地被中国铁建房地产集团有限公司拍下。

  • 此后,无论是2011年的“京十五条”,还是2013年的“京十九条”,都提到要完善“限房价、竞地价”的土地供应方式,保证中低价位、中小套型的住房供应。

  • 2016年9月30日,北京发布京政办发[2016]46号文件,要求强化“控地价、限房价”的土地出让方式,在严控地价的同时,对项目未来房价进行预测,试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件。

9·30新政后,北京“限房价、竞地价”的出让方式渐渐成为住宅用地供应的主流方式。而且在“自住型商品房”的基础上,2017年推出“共有产权住房”,也将土地出让方式限制为“限房价、竞地价”。不仅如此,湖南、安徽、浙江也都纷纷开始试水。

总体来说,“限房价、竞地价”针对的是中端住宅商品房刚需市场,是从供给侧出发采取的稳定和平衡房地产市场的一种出让方式,确保刚需购房者有房买且买得起。

资料来源:新华网

国办发〔2016〕39号

京政办发[2016]46号

京建发〔2017〕145号


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