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房产中介不得不跳开的5颗雷
发布时间:2019/12/26 11:05:23 关注
房产中介不得不跳开的5颗雷

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随着中国一二线城市二手房市场的交易量上升,甚至超过新房交易,中国已经进入存量时代,大力推动着房产中介的发展。房产中介是为房产买卖/租赁双方达成售卖和租住而建立的一个机构,并有为买卖双方保证安全交易的义务。房产中介的经济收入主要是收取介绍费,以目前市场惯例中介服务佣金为2%。房产中介的具体事务就是帮卖房人登记房源信息、宣传发布并且保证房源真实有效;帮买房人寻找推荐合适、理想房源,并带领买房人实地看房,加以引导,促使成交。

一、以下2种情况中介可免责

经纪人在其自身能力范围内提供真实信息,购房者受到损失,不能要求中介赔偿。

1.中介在其自身能力范围内提供真实信息

中介公司可要求出售方提供产证原件以便和复印件核对,也应当到房产交易中心了解房屋的权利情况。但如果出售方伪造了权利人的身份证和产权证进行交易而造成买受方的损失,则买受方不能认为中介方提供了虚假信息。因为在通常情况下,中介难以对伪造的证件进行判断,这超出了其能力范围。中介对其提供的信息并非是一种保证责任,而是一种谨慎、勤勉的责任,尽到合理的注意则可。



2.中介对他人的信用没有保证义务

中介只是中间人,与委托人签订合同的是中介居间介绍的第三人,第三人在履行合同过程中如果实施了违约行为,中介不承担责任。

二、以下5种情况可追究中介责任

1.未履行提醒、告知义务

二手房买卖合同通常是由中介机构提供的格式文本,只有合同的核心内容,如价款金额、付款时间及方式、违约责任等事项需要房屋买卖双方协商确定。审判实践中,部分中介机构或经纪人经验不足,对相关事项未尽提示义务,导致双方未进行充分协商,或未将双方口头达成的一致性意见载入合同。



2.未提示特殊二手房的交易风险

二手房的性质复杂多样,除普通商品房外,法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有特别规定。部分中介公司审查不严,或明知不可为而为之,引发大量纠纷。

3.审查不到位

中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务,包括核实登记所有权人与出卖人是否一致,询问所有权人的婚姻状况,要求共有权人作出同意出售承诺等。而有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务,导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行。

4.怂恿签订阴阳合同

在二手房签约之前,部分中介公司为了以较低的税金吸引买卖双方,制造出总价款较低的网签合同。用于申报税款,而包含双方真实意思的合同用于实际履行,且未进行备案。这种操作方式给国家税收造成了巨大损失,同时也给一些当事人恶意不履行合同提供借口。特别在房价大幅上涨之后,卖房人可能会以此为借口提出合同无效。

5.虚构社保、规避限购令

在交易的时候,存在少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明。中介机构的这种行为违反了法律规定,也由于整个交易建立在违法与欺诈的基础上,买卖双方所签订的合同可能被法院确认为无效。

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