无民事行为能力的精神病人，在没有监护人确认的情况下，签署的合同无效。

在二手房交易过程中，遇到业主是精神病人或者其他无民事行为能力/限制民事行为能力人的情况，一定要与其法定监护人签订合同，否则合同的法律效力难以保证。

一、精神病人是如何认定的？

精神病人是因为各种因素，导致的精神活动异常的人。也正是因为其精神活动异常，被法律归为“无民事行为能力人”，即精神病人在无监护人确认的情况下进行民事行为，其行为被认定无效。同样的，精神病人所签署的合同也是无效合同。

分类

第一类：不能辨认自己行为的精神病人——属于“无民事行为能力人”

第二类：不能“完全”辨认自己行为的精神病人（如间歇性精神病人）——属于“限制行为能力人”。

二、精神病人签合同有没有法律效力？

根据精神病人的划分，对于已认定为“无民事行为能力人”的精神病人，所签署的合同无效。而属于“限制民事行为能力人”的精神病人，所签署的合同需要其法定代理人追认。

第一类：无民事行为能力的精神病人，签署合同【无效】

第二类：【限制】民事行为能力的精神病人，签署合同效力“待定”，要看其“法定代理人”是否认同，如果认同，合同有效。如果不认同，合同无效。

三、正确的签合同的方式是什么？

如果遇到业主是精神病人，或者是其他无民事行为能力人或限制民事行为能力人的情况，需要业主的法定代理人代为签署合同。法定代理人有以下情况：

1.一种是未成年人，其父母就是法定代理人；

2.另一种是针对精神有疾病的成年人，法院裁定一位近亲属来做其“法定监护人”在签署合同时，“法定监护人”就是其“法定代理人”。

如何指定法定代理人？

1.第一步：向法院提出申请

由精神病人（也就是被确认人）的近亲属或利害关系人向其所在“基层人民法院”提出申请，宣告该精神病人（被确认人）是“无民事行为能力人”或“限制行为能力人”

2.第二步：居委会指定监护人

人民法院宣告后，由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会指定该精神病人的近亲属作为监护人

3.第三步：人民法院裁决

对担任监护人有争议的，由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决材料。

注意事项：

对于居委会指定的监护人，北京市部分城区的建委认可，部分城区建委及相关部门不认可，需要人民法院出具指定监护人的裁决书，因此，如果业主是精神病人需要出售房屋，应该提前办好手续。

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